21 febrero, 2022

CUIDADO CON LOS DESARROLLOS “TÓXICOS”; ESTAS SON ALGUNAS DE LAS RED FLAGS

Muchas veces al desarrollar un proyecto inmobiliario nos encontramos con que en ciertos momentos el proyecto enfrenta situaciones de gran estrés financiero y comercial, los cuales, si no se atienden oportunamente pueden comprometer de manera irreversible la viabilidad del proyecto si no son corregidas a tiempo mediante un plan de ajuste estratégico en el mismo. ¿Cómo puedo entonces saber si mi desarrollo se encuentra ante una situación de alarma?

Avance de Obra VS Avance Comercial

¿Te has encontrado alguna vez en la situación que un desarrollador posterga las fechas de entrega de su proyecto una y otra vez y sin dar explicaciones claras o justificadas del motivo del retraso?
Este es un claro indicador que nos indica que el productor inmobiliario pudiera encontrarse en una situación financiera complicada o comprometida. De acuerdo a su estructura de proyecto, si su financiamiento se basó en las ventas del desarrollo, y estas no han sido lo suficientemente rápidas, o no han generado los flujos suficientes para cubrir los costos del proyecto, o ha empleado estas mismas ventas requeridas para la obtención de capital institucional (crédito), el proyecto podría estar seriamente amenazado.
Si bien un retraso de entre 1 a 6 meses puede ser algo perfectamente sensato y comprensible, pero si el desarrollo se aplaza más de ese tiempo y no da una certeza de la terminación del proyecto, entonces es momento de estar muy alertas.

Rotación del equipo comercial

Muchas veces nos encontramos con desarrollos en los que una persona con la que hacemos el trato de compra, al cabo de unos cuantos meses ya no labora en el proyecto, si bien esto puede ser un tema recurrente, si llama mucho la atención cuando el equipo comercial en su conjunto presenta cambios, una rotación de gerentes y staff de postventa de forma repentina o constante. Hay que tomar en cuenta que el equipo comercial de una desarrolladora tiene acceso a mucha información que el público en general no tiene.

Si detectamos esta situación es muy importante indagar en la reputación de la empresa y su situación de cumplimiento de compromisos previos en otros de sus complejos habitacionales, así como en tiempos de entrega, calidad y resolución de conflictos.

Precio del Mercado VS Precio del Proyecto

Últimamente vemos con mas frecuencia ofertan productos muy innovadores o que ofrecen una cantidad de servicios y características de valor agregado que normalmente no encontraríamos por ese valor en el mercado inmobiliario, es decir encontramos las esferas del dragón y nos dio ese gran producto.

Si comparamos el precio de un terreno en preventa en etapa “cero” y lo comparamos contra un producto de similares características pero completamente desarrollado y el diferencial de precios es demasiado elevado, entonces nos encontramos ante un proyecto en el que probablemente el desarrollador no tiene una planeación financiera adecuada y que podría enfrentar muchas dificultades que de entrada o en el mejor de los casos, ofrecerá un producto de inferior calidad a lo prometido y en el peor; no lo entregará.

Solvencia económica y moral

En el mercado hay iniciativas que ofrecen desarrollos de muy alto valor, con amenidades de primer nivel como; clubes de playa, urbanización de primer mundo y características premium que definitivamente requieren de un capital de inversión que pocas empresas podrían tener.

En estos proyectos uno esperaría encontrarse con un desarrollador poseedor de una estructura administrativa, comercial e incluso de instalaciones, sólida y congruente con el tipo de producto que está ofreciendo.

En este punto es importante conocer las oficinas y al personal de la desarrolladora, su currícula, experiencia, calidad moral y empresarial. Tiene que haber congruencia entre lo que se ofrece y las capacidades del desarrollador. Y esto a su vez, tiene que estar perfectamente detallado en el contrato, en la documentación general y documentos de soporte del desarrollo.

Todos estos puntos si bien son banderas rojas (red flags) de alerta, algunos pueden tener una justificación razonable, sin embargo, si al momento de elegir un producto de inversión nos encontramos con 2 o más situaciones de estas, entonces es altamente recomendable acercarse con expertos en la materia para evitar riesgos innecesarios.

Con esto, también recomendamos que para los desarrolladores es importante planear, prevenir y prepararse adecuadamente para ser congruentes con el mercado y desarrollar una experiencia de compra que cumpla, e incluso exceda las expectativas del cliente final.