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Puntos clave para un estudio de mercado exitoso inmobiliario

En Uno Consulting, una de las dudas que suelen plantearnos recurrentemente, es relativa al alcance que debe tener un análisis de mercado en el sector inmobiliario. Por lo que a continuación compartimos las variables básicas a considerar:

Partamos de la zona de impacto comercial, es decir, la información que obtenemos de la demografía, la zona de injerencia primaria, así como la influencia del proyecto; con estos elementos podemos establecer lo que se conoce como “isocronías”, con un radio de 2.5 a 5 kilómetro sobre el predio objeto de estudio. 

Los corredores urbanos nos arrojan información relevante para el proyecto, y la zona de injerencia nos muestra la naturaleza para la cual ha sido creada, su vocación.

 

Oferta

No debemos de perder de vista las características de la oferta relevante. Analicemos los productos que son nuestra competencia directa. Analicemos sus precios (por metro cuadrado), las condiciones de venta, tipo de diseño, nivel de equipamiento y amenidades. Dimensiones de áreas comunes y privadas, y la relación de cajones de estacionamiento como referencia a las áreas comercializables. 

 

Demanda 

Analicemos ahora, los motivos de compra, las razones que impulsan este comportamiento, ¿por qué comprar?, el segmento meta, sus ingresos. Todo cuanto nos dé el perfil más preciso de nuestro cliente acorde a nuestro producto. Esto nos dará pauta de resultados del perfil idóneo meta. 

 

Demografía y oferta

Debemos definir una zona de influencia a través de la investigación de mercado. Si la zona es incorrecta, el estudio resulta inútil, por más que haya sido bien elaborado.

Entendamos zona de influencia como el área geográfica o una muestra del proyecto seleccionado bajo ciertos criterios. Debemos procurar que las zonas de influencia comparen casos de soluciones similares a las que el proyecto ofrece.

Recuerde usted que no podemos ser todólogos en teoría y práctica. Es indispensable que se documenten experiencias anteriores, así como rodearse de un equipo multidisciplinario del cual tener opiniones de referencia.

Estudiar el mercado significa estudiar todos sus componentes, significa conocer a conciencia elementos que nos permitan tomar la mejor decisión y sacar provecho de las ventajas del mismo. Ubicación, atributos diferenciadores, distancia aproximada a puntos de interés, corredores principales, vías de acceso, colindancias, usos predominantes de zona, reglamento municipal al cual se está sujeta la tierra objetivo. 

 

Demanda y conclusiones 

Una vez obtenido esto, entonces lo que hay que hacer son estimaciones sencillas que se basen en la conducta de la zona objetivo. Al lugar que fueres, haz lo que vieres, es decir, que observemos con claridad los hábitos de consumo, tendencia de empleo, entre otras características del lugar.  Necesitamos conocer a los generadores económicos y las inversiones planeadas para la localidad.

Los términos familia y rango de edad, serán ejes clave para determinar el nivel socioeconómico, los ingresos y la proyección por grupos de edades, con su tendencia de qué sector es el que está creciendo; es decir, la población con la edad más pujante. 

Para este punto se debe tener ya un estudio de mercado debidamente sustentado con los elementos ya descritos, con datos duros. Es aquí donde podremos llegar a conclusiones, podremos tener recomendaciones, oportunidades, diferenciadores y detonadores de compra del producto. 

Hacer un estudio de mercado es explorar todos los aspectos que influyen o son de interés en un proyecto. Por ejemplo, podemos obtener el tamaño del mercado por segmento. Considerar hotelería, plazas comerciales, departamentos y oficinas. Pero uno de los más importantes es el tiempo de absorción que es el ritmo de venta y el tiempo que están en oferta hasta que son vendidas. 

La absorción será vital para que nuestro proyecto no fracase. Y a ello sumamos las dimensiones por m2, se clasifica el producto existente según sus valores de venta o renta, así como por el tamaño del producto, área, amenidades, fichas informativas por desarrollo, precio total vs área vendible, unidades de inventario contra precio total, entre otros elementos.

En síntesis un estudio y análisis de mercado nos reducirá de forma considerable el margen de error y por ende del fracaso del proyecto. Pero sobre todo a encontrar áreas de oportunidad.

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