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Las FIBRA’S en la BMV, un instrumento viable y rentable

Desde hace ya más de una década en México, los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) funcionan como un instrumento de alto atractivo para inversionistas, ya que los dividendos que generan son prometedores para quienes participan de ellos. 

 

¿Pero recordemos qué son en sí estos instrumentos y como funcionan?

Su función base es la de convertirse en portafolios de inversión, cuyos principales activos deberán estar respaldados, al menos en un 70% en bienes raíces. Operan centralmente en la compra o construcción de bienes inmuebles que se destinan para arrendamiento, y deben arrojar de forma uniforme el 95 % del resultado fiscal del año anterior a su operación para sus operadores. 

Tan sólo en México, existen 15 de este tipo de fideicomisos en el mercado bursátil, esto es, un terreno fértil o poco experimentado hasta el momento. 

El Fibra, es entonces un instrumento atractivo, pese a vaivenes de los últimos años, como la caída en su índice de cotización ante la BMV en 2018, mismo que se tradujo en un desplome del 19.6% para el instrumento.

Un año después a penas, la condición dio un giro de 180 grados, y en 2019 este tipo de fideicomisos cerraron el año con los mejores rendimientos vistos desde 2012. Aún en contra de la expectativa e incertidumbre que se vivió en el país. 

Su ganancia anual reportada fue de un 31.49%, que superó por siete veces la ganancia del principal índice accionario IPC en el año inmediato anterior 2018 según el índice S&P/BMV Fibras. Obviamente este instrumento recuperó valor y solidez en el mercado accionario.

 

Retos de los Fibras 

Sin embargo, no todo es “color de rosas” en este instrumento pues enfrenta varios retos, y, uno de ellos, sino es que el más importante, es el que existan condiciones adecuadas que impulsen su desarrollo, y esto solo lo puede generar el gobierno. 

Instrumento de uso acomedido 

A ello, súmense otro tipo de factores, incluso factores externos, como puede ser la tensión mundial que genera la guerra comercial que se libra entre China y Estados Unidos. Tal situación imposibilita la posibilidad de realizar emisiones adicionales de Fibras, o acceder a financiamientos para expandir portafolios actuales de estos instrumentos. El desplome de rendimientos que en promedio se ha mantenido en un 8% anual según los “títulos vigentes”, sería lamentable.

Si lo que se pretende es superar los retos y aprovechar las oportunidades en inversión, es imperante ofrecer certidumbre a los inversionistas. Y eso solo se logra mediante políticas públicas que abran puertas al sector privado para impulso económico del país. 

Como ya dijimos, estos esquemas de fideicomiso inmobiliario, son un campo poco explorado en México. Delante de nosotros tenemos nichos no explotados, como la vivienda, el turismo médico y las estancias para adultos mayores. 

Otra área de oportunidad son los fondos de ahorro para el retiro, siempre y cuando apuesten por invertir en los Fibras, ya que ofrecen certidumbre e incluso fondos específicos como las Afores pueden determinar un margen de inversión dentro de ellas. 

El entorno económico pareciera ser el menos alentador para este fideicomiso o cualquier otro instrumento de la BMV. Es importante entender que la inversión en un FIBRA implica riesgos que van más allá del solo campo del comportamiento de las rentas de los inmuebles de su portafolio.

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