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Las FIBRA’S ¡a detalle!

Para quienes estamos familiarizados con los conceptos inmobiliarios, el término FIBRAS, puede despertar todavía las dudas sobre qué son y como funcionan a detalle. 

Sin duda es un término que se ha puesto de moda entre el sector, pero seguramente en más de una ocasión, preguntas como ¿qué son?, ¿cómo funcionan?, y, ¿Todos podemos invertir?, han rondado tu cabeza, y en Uno Consulting, recibimos a diario cuestionamientos sobre el tema. 

 

¿Qué son los FIBRAS?

Empecemos por el principio; la palabra FIBRAS, significa “Fideicomiso de Infraestructura de Bienes Raíces”, también llamado Fideicomiso de Bienes Raíces. 

Básicamente es un instrumento bursátil que permite la adquisición y la construcción de bienes inmuebles que pueden ser alquilados en México. Su objetivo es el arrendamiento y otorga el derecho a recibir los ingresos del arrendamiento de esos bienes.

Su operatividad se centra en el ámbito inmobiliario, abarcando áreas vinculadas al mismo; tales como: oficinas, industrial, hoteles, comercial (minorista) y self-storage (almacenamiento), entre otras.

A su vez los Fibras emiten Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs), para fomentar la inversión en bienes raíces.

Hasta aquí podemos definir el significado y el alcance del empleo de los FIBRAS. También existen los CKD’s, que son los Certificados de Capital de Desarrollo; enfocados a proyectos de especulación o venta. Pero lo mencionamos solo como referencia, y es importante que no sean confundidos uno con el otro. El CKD, será tema de otra entrega.

 

Objetivo FIBRAS

Los FIBRAS tienen por objetivo central, impulsar y ayudar al desarrollo inmobiliario en nuestro país; México. Nacieron en 2011 aquí, y partieron de la referencia estadounidense del REIT’s o Real Estate Investment Trusts, por sus siglas en inglés. 

En Estados Unidos, este instrumento surgió en la década de los 60’s, y son los grandes culpables, de acuerdo con algunas voces expertas, de la gran crisis del 2008 en ese país. 

FIBRA Uno, fue el término del primer fideicomiso FIBRA inscrito en la Bolsa Mexicana de Valores en 2011, y actualmente existe 15 diferentes, en igual número de sectores diversos. 

 

¿Como funcionan?

Los ingresos derivados de los contratos de arrendamiento de las propiedades en portafolio, van a parar directamente a los FIBRAS. Una vez hecha esta transacción se les descuentan los gastos operativos y de administración de las propiedades. 

Una vez hecha esta división, se procede al cobro de intereses por deuda. Y finalmente se le cargan los gastos de mantenimiento o, lo que es lo mismo, la comisión por arrendamiento. Para ambos pasos descritos, aplica, si fuera el caso de la operatividad acordada. Ya que pueden variar e incluso no existir estos dos procesos. 

 

Dividendos

Se trata de los montos remanentes distribuidos a los tenedores de los CFBI´s.

Este es un ejemplo muy básico de su funcionamiento y de una posible forma de obtener dividendos de ellos. Debemos aclarar que los FIBRAS son un mecanismo mixto de inversión, mediante el cual se perciben rendimientos por tres vías:

  1. Asignación: Se distribuye el 95 por ciento del resultado fiscal.
  2. Rendimientos: Mediante el desempeño en la Bolsa Mexicana de Valores (Renta variable). El rendimiento puede generar utilidades si la plusvalía sube, y puede generar pérdidas si el mercado inmobiliario tiende a la baja.
  3. Plusvalía: En la mayoría de los casos, éste se incrementa al integrar los inmuebles a un FIBRA. Algo que vale la pena destacar, es que el resultado obtenido de su flujo operativo se distribuye, a través de dividendos, trimestre a trimestre.

Esto de acuerdo con información de la BMV.

 

¿Todos pueden invertir y obtener beneficios?

La respuesta es sí. Todos podemos invertir mediante un gestor de bolsa. Existen muchas instituciones que te pueden ayudar con esta administración para adquirir tus CFBI’s. 

Si tu idea es ser un inversionista de un FIBRA, puedes obtener diversos beneficios económicos, como los que a continuación mencionamos: 

  • Se reciben pagos periódicos, que se obtienen de los arrendamientos, y a su vez tienes la posibilidad de hacerte de ganancias del capital (plusvalía).
  • Invertir en uno o varios inmuebles que no tendrás que encargarte de administrar; ni tener titularidad sobre ellos.
  • Rentar en zonas con alto valor que se aprecian constantemente en el mercado.
  • Obtienes una diversificación inmediata en tu portafolio de inversión.

Los FIBRAS han arrojado año con año, retornos de dividendos ligeramente por encima de la inflación desde el 2011.

Dada la popularidad de los FIBRAS con los fondos de pensiones, (mismos que en general son fondos exentos del pago de impuestos a dividendos), los precios de las acciones de las FIBRAS subieron a tal grado que los retornos de sus dividendos han estado entre un 4% y 6% del precio de la acción.

 

En conclusión 

Los FIBRAS son una alternativa de inversión que permite a cualquier inversionista ingresar al mercado de rentas de bienes raíces en México. 

Es importante entender que la inversión en un FIBRA implica riesgos que no sólo están relacionados con el comportamiento de las rentas de los inmuebles de su portafolio, si no tambien con el mercado bursátil.

Esperamos que con esta información hayamos podido despejar algunas de tus dudas a cerca de ellas.

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