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FIBRA’S, Afores y sector de la construcción, un trinomio virtuoso post pandemia.

En medio de una pandemia mundial que ha generado no solo una crisis sanitaria, sino económica, surgen puntos de oportunidad que bien deben ser observados con el fin de incentivar y contribuir al desarrollo económico. 

Si seguimos en el canal de los fideicomisos FIBRAS, es importante señalar que son un vehículo para el desarrollo de nuestro país, y que están fuertemente vinculados con las Afores, y fondos de ahorro, empalmando al sector de la construcción y estrechándolo con ellos. 

El Producto Interno Bruto (PIB) de México se ve multiplicado por dos, ante el valor del parque inmobiliario que hay en toda su extensión territorial. Y es ahí donde se conjugan los vehículos mencionados con la industria de la construcción. 

Y este gran capital está compuesto por un 60% de la vivienda, y un porcentaje restante que genera todavía más valor, principalmente el de los inmuebles industriales y de promoción inmobiliaria. 

Sin embargo, el punto aquí, es su alta sensibilidad a las tasas de interés con los factores que generan incertidumbre, ya sea interna o externa, estos principalmente obedecen a las políticas que adopten los países para enfrentar esta crisis. 

Comportamiento FIBRAS en su histórico

En México no se tiene una referencia clara sobre cómo funcionará la dinámica de los FIBRAS, ya que apenas surgieron luego del 2010, por lo que es un poco aventurado querer analizarlo ante retos, como, por ejemplo, el de la crisis económica que generó la Influenza AH1N1 en 2009.

No así en Estados Unidos, donde estos vehículos tienen una antigüedad mayor. Y los cuales registraron una caída de entre un 40 y hasta un 60 por ciento de su utilidad, al reducirse la liquidez y dispararse la especulación del flujo. Caída que superaron, dos años posteriores a la crisis. 

 

Los Fideicomisos de bienes raíces como mecanismo de impulso

Ahora bien, para que los inmuebles puedan desarrollarse y potencializarse lo necesitan hacer a través de los FIBRAS, una vez que obtienen rentas estabilizadas y a través de los inmuebles ya existentes en el portafolio. 

Cada año, requerimos de 30 billones de dólares para desarrollar vivienda, comercio y oficinas formales en las ciudades del país, las cuales deben cumplir con la reglamentación correcta y aportan a la infraestructura de nuestras ciudades. 

Para que los FIBRAS puedan fondearse y puedan generarnos ingresos requieren de las Afores, los Ahorros y la Inversión en México. Y eh ahí el punto fino de unión con el sector de la construcción. Por ello, es importante recalcar que estos instrumentos son altamente sensibles a los factores externos y las rentas pronosticadas se ven comprometidas a no ser como se esperaban a futuro.

Bajo este contexto las presiones internas y externas, han venido afectando si no los activos de los FIBRAS, sí la percepción de los flujos en términos reales que podrían recibir.

Esto de forma directa en los 15 fidecomisos de bienes raíces enlistadas de la BMV, de las cuales, algunas, la más grandes tienen un portafolio diversificado y las otras han buscado su especialidad en centros comerciales, hoteles, instituciones educativas y cada una está registrando un comportamiento diferente.

 

Una fórmula de “rápida” recuperación

En este contexto, lo que tenemos es que, como observamos en su momento con Estados Unidos, algunas de las FIBRAS resintieron una baja mayor en comparación con otras. Principalmente en el campo de oficinas, naves industriales, y escuelas, el daño fue menor y la recuperación más rápida.

Los especialistas coinciden en que el sector de la construcción y la industria inmobiliaria en general, es la que promueve una rápida recuperación económica, porque además “jala” a los demás sectores a su recuperación.

Estados Unidos tendrá, según estimaciones una caída de un 8% por ciento en su PIB, y los programas que pretenden impulsar para la recuperación son valuados en un 12% del PIB. Y habrá una fuerte apuesta al sector de la construcción, por su característica de generar mucho empleo. 

Ahora bien, partiendo de este panorama seguramente las fibras del sector industrial registrarán una recuperación acelerada. Todos somos testigos de cómo han cobrado auge poco a poco los corredores industriales, cada vez más especializados, en diversos puntos del país. 

Por último, observaremos algo similar, pero a una velocidad más lenta en el caso de los sectores de inmuebles comerciales, educativo, de negocios, y ni qué decir del turismo internacional. Las expectativas son positivas en un margen de cinco años, donde las exportaciones industriales también jugarán un rol importante, al tener México ventajas comparativas y nuevas reglas a partir del 1 de julio con el T-MEC.

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