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Cómo invertir en bienes raíces en tiempos de crisis

Bienes Raíces y Bolsa de Valores

En los últimos 20 años se ha demostrado que siempre es posible hacer dinero a través de la inversión en bienes raíces, si sabes dónde “apuntar”. Los inversionistas que sobresalen en el sector han generado utilidades en su portafolio, gracias a la diversidad en sus estrategias de inversión.

Y he aquí uno de los grandes secretos bien guardados por los asesores financieros, quienes no revelan esto, precisamente porque no les beneficia. Pero insistimos, tanto la adquisición de bienes raíces como la adquisición de terrenos, o bien, la llamada estrategia de “Land Banking”  son dos de las inversiones más seguras en el mundo.

Esto claro, sólo si la ubicación es cuidadosamente seleccionada y cuya demanda de la zona vaya en crecimiento. Es todo un reto hallar estas condiciones para “inversión fértil”, aún para las empresas del ramo más experimentadas.

Aunado a ello, hay que considerar lo altamente competitivo que hoy es el mercado de rentas. La clave se encuentra en adquirir propiedades que puedas pagar, con un plan de mantenimiento accesible, el cual permita un retorno de inversión continuo y con ello, sólidos ingresos por renta.

Inversión en Bienes Raíces a través de la Bolsa


Ahora bien,  hablando en términos bursátiles, las formas de inversión en bienes raíces son variadas. Existe desde la compra de Fideicomisos Inmobiliarios y los de Inversión y Bienes Raíces, o los llamados FIBRA´s. Este último es un mecanismo financiero. Hasta llegar a la adquisición tradicional de residencias privadas o vacacionales, locales de venta, espacio para oficinas o departamentos, y otras más.

La clave de esto es comparar “margen de utilidad” de una propiedad contra el “mercado de valores en general”. Esta reflexión es para generar una recomendación para que su inversión sea adecuada en bienes raíces que estén disponibles en el mercado actual en México.

Un buen ejemplo son los destinos de playa, con desarrollos en “formato” condo-hotelero.

Revisaremos cómo los mercados de valores tradicionales compiten con los de los bienes raíces.

Estratégica elección, los mercados bursátiles ante retos mundiales

 

Bolsa de Valores Mexicana, S&P 500 y Dow Jones contra Inversión Inmobiliaria. Al pensar en el mercado de valores, debemos tomar en cuenta en cuál nos vamos a concentrar. La Bolsa Mexicana de Valores (BMV) enfrenta una competencia inesperada, al abrirse por primera vez en la historia, una segunda opción: la Bolsa Institucional de Valores (BIVA), respaldada por la tecnología Nasdaq, lo que ha desatado polémica entre inversionistas.

Atenuantes como la economía volátil y susceptible a cuestiones políticas, como la tensión entre México y Estados Unidos, por temas como la política migratoria. La guerra petrolera entre Rusia y Arabia Saudita, y el potencial crecimiento de la pandemia por Coronavirus (Covid-19), dibujan un futuro que parece incierto para el sector.

Para un inversionista novato, sumergirse de lleno al mercado de valores con estas condiciones sin un panorama claro y la consideración de todas las aristas, prácticamente es como tirarse un clavado en un pantano lodoso, con todos los peligros que esto representa.

El espejismo de la inversión y la importancia de los Bienes Raíces

 

A primera vista, estas herramientas de inversión pueden parecer unas mejores opciones, por encima de los Bienes Raíces. Pero son peligrosas si incluyes todas las variantes ya descritas. Si a ello sumamos la inflación, el flujo monetario anual de una propiedad inmobiliaria, obtendrás una lectura más clara.

No debemos dejar todo a la lógica que nos lleva concluir que únicamente la plusvalía tiene posibilidad de rendimientos. Esto no significa que no estamos haciendo dinero cada año, por el simple hecho de poseer la propiedad.

Este enfoque puede ser aplicable como primordial, en términos de “Land banking”, la compra de terrenos con la expectativa de que su valor aumente con el paso del tiempo, para después venderse a otros prospectos que quieran desarrollar ese espacio.

Así que a menos que ésa sea tu meta, busca propiedades que generen ingresos y que puedan proporcionarte un fuerte retorno de inversión (ROI), como una residencia vacacional tipo condo-hotelera o diseñada para el formato Airbnb. Son propiedades con diversas unidades que puedes poner en renta para obtener ingresos constantes.

Incluso puedes comparar los rendimientos anuales de índices internacionales como el Dow Jones y el S&P 500, contra los bienes raíces que proporcionaron un ROI conservador del 10% entre 2010 y 2018 en México.

Los destinos de playa, un plus en la inversión inmobiliaria

 

Una residencia vacacional para renta del tipo turnkey es decir amueblada y lista para usarse, en un próspero destino popular es una de las mejores estrategias comprobadas para obtener un fuerte retorno de inversión, ya que ofrece todos los ingredientes para una exitosa inversión inmobiliaria.

La Riviera Maya es un ejemplo de ello. Nuevos desarrollos en Playa del Carmen, Puerto Aventuras y Tulum están abriendo un mundo de posibilidades, ofreciendo un retorno de inversión (ROI) de entre un ocho y un 14 por ciento.

Además existen proyectos con planes diseñados bajo el equema «Propiedad Sin Preocupaciones, Sin Molestias». Concepto para dueños que asegura el mejor posicionamiento para renta. Acciones de mantenimiento inmediato. Pagos puntuales directamente a tú cuenta de banco y lo mejor de todo, tu propio hogar vacacional.

Adicionalmente se están abriendo nuevos mercados en México, como Puerto Vallarta, la Riviera de Nayarit y los Cabos. Definitivamente mercados emergentes y prometedores.

Lo mejor es que esta adquisición te ayudará a diversificar tu portafolio de inversión y te proporcionará una fuente constante de crecimiento que no está vinculada a los caprichos del mercado de la bolsa tradicional, así como un importante fondo de cobertura contra la inflación.

Un vistazo de oportunidad

 

Si realizáramos un recorrido por las principales calles y avenidas de los puntos en desarrollo que hemos mencionado, seguramente nos toparíamos con una imagen coincidente. La oferta de propiedades, venta de terrenos, renta o venta de departamentos, residencias, entre otros.

Esto refuerza nuestro punto de partida, pues esa oferta, ante lo redituable que puede ser, se convierte en monopolio de algunas cuantas compañías que conocen muy bien los dividendos que se pueden obtener de los bienes raíces.

Esto sin tomar en cuenta los sitios de internet especializados en la oferta de inmuebles y terrenos, en los que puedes encontrar una gran cantidad de propiedades disponibles. Podemos promediar una oferta superior a los 30 mil predios, residencias o lotes, en venta o renta, por cada buscador especializado.

Compare y decida

 

Si haz llegado a este punto, evidentemente tienes un interés por el tema abordado, y del cual solo resta que tomes una decisión sobre tu inversión, con el panorama que hemos descrito. Recuerda; Volatilidad de los instrumentos financieros, contra inmuebles bien ubicados en zonas de demanda creciente.

Por último hacemos una analogía sencilla. En la lógica de cualquier persona está entender que al comprar un auto nuevo, la depreciación de éste comienza en el mismo momento que una llanta toca el pavimento fuera de la agencia donde fue comprado.

Una propiedad por el contrario, no se deprecia, sino que incrementa su valor.

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