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Cap rate o tasa de capitalización, en rentas.

Cuando queremos conocer la utilidad de nuestra propiedad, ya sea comercial, industrial, residencial o de oficinas, muchas veces no tenemos idea de cómo obtenerla, ni mucho menos cómo se le denomina a ese ejercicio financiero que nos permite “extraer” todo el potencial de dividendos.

Les presento a continuación el Cap Rate, o Tasa de Capitalización, que es la muestra de flujo de efectivo mensual de la propiedad en cuestión, en relación con su precio de inversión o venta, con el cual se tiene el porcentaje de ganancia.

Desmenucemos un poco el concepto: Por ejemplo; si una propiedad está valuada en un precio de $1,500,000.00 de pesos (M.N) y sabemos que la podemos dar en renta en cerca de $9,000.00 pesos al mes, al año representaría un ingreso de $108,000.00 pesos. Por lo tanto, su cap rate es de 7.2%. Porcentaje calculado de manera directa, sin descontar los gastos que se pudieran generar de la administración de dicha propiedad.

Podríamos definir esta forma, como un método directo para generar el margen de ganancia, no obstante, es incorrecta. ¿Por qué?, porque pasamos por alto los gastos de operación, impuestos y otros costos.

Entonces la manera correcta para alcanzar el cap rate útil y real, es tomando en cuenta el net operating income (NOI) ó Ingreso Operativo Neto, que es la suma de todos ingresos, sin excepción, que se generan por el inmueble, restando todos los gastos de operación y mantenimiento de la propiedad.

Si tu propiedad es comercial, industrial o son oficinas, tienes que considerar los ingresos extras que se pudieran generar, como la renta de estacionamientos, bodegas o cualquier elemento que permita una utilidad. Nuevamente tu ingreso operativo neto para el caso de una propiedad residencial, solo se cuenta mediante el ingreso neto de la renta mensual.

Partamos del ejemplo anterior: la renta es de $9,000.00 pesos mensuales. No se tiene otra línea de ingreso y se tiene un gasto de mantenimiento mensual de $1,200.00 pesos de un inmueble estilo condominio. El ingreso operativo neto es de $7,800.00 pesos. El resultado al cabo de un año es de $93,600.00 pesos.

Elementos que se tienen que tomar en cuenta como posibles gastos son; servicios de administración de régimen condominio; agua, luz, internet, mantenimiento o cualquiera de todos estos que se pueden considerar como pasivos.

La formula correcta del cap rate sería: ($93,600/$1,500,000)100= 6.24%

Todos los ingresos menos todos los gastos

Para comercios u oficinas, la tasa de capitalización se calcula con base a la idea sobre la propiedad, si está estabilizada o no. Esto ¿que significa?; el porcentaje que tiene de ocupación el inmueble. Para considerar un proyecto sano, esta debe estar arriba del 80% de su área neta rentable.

En el caso de una vivienda, solo debes conocer si esta se encuentra rentada o no, por lo tanto, ya puedes conocer de cuánto es tu utilidad.

En ciudades de destino urbanizado, como lo es el sureste con Mérida, Yucatán, o en la región centro del país como Querétaro, una tasa adecuada debe oscilar arriba del 6%. Ciudades como Monterrey, así como San Pedro Garza García, ambas en Nuevo León, se pudiera obtener hasta un 7%.

En puntos de destino turístico como Playa del Carmen o Cancún, ambas en Quintana Roo, para un negocio saludable, la tasa debe estar arriba del 8%.

En proyectos comerciales un cap rate deseado se encuentra arriba del 9% como “bueno” y arriba del 11% como “ideal”.

Autor: Cristian Canto Fundador & CEO de Uno Consulting.
Una firma especializada en la consultoría del sector inmobiliario, con más de un millón de metros cuadrados asesorados.
Photo by Marcin Kempa on Unsplash

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